住宅ローン特約ってなに？

2025.3.3

不動産を購入する際の「住宅ローン特約」について、ご存知でしょうか。ほとんどの不動産売買契約書にはこの「住宅ローン特約」が付いています。

 

住宅ローン特約とは簡単にいうと、買主が「住宅ローンの審査が通らなかったら買うことができないので、手付金は私（買主）に返してください」という、買主と売主が結ぶ特約のことです。

 

とはいえ、内容をしっかりと把握しておらず、いざ住宅ローンの審査に通らなかったときにローン特約が適用されなかったり、契約内容を細かく決めていなかったために売主と買主の間でトラブルが起きることも少なくありません。

 

そのようなトラブルを避けて安心して円滑に不動産売買を進めるためにもこの特約はいったいどのようなものなのか、特約を付けるとどのようなメリットがあるのかについても詳しく知ることが大切です◎

早速みていきましょう！

 

住宅ローン特約とは

冒頭の通り、住宅ローン特約とは、「買主が不動産を購入するためのローンを組めなかった場合に、売買契約を解除できる」という特約です。

 

不動産を購入する際にほとんど人がローンを組みますが、売買契約後に金融機関の融資承認を得られずに、不動産の購入資金を用意できなくなってしまうことがあります。

住宅ローン特約はそのような事態に備えるための特約で、買主を保護するためのものです◎

 

なぜ契約後に融資が受けられなくなるという事態が生じるかというと、売買契約の流れは以下のようになっています。

 

 

通常は売買契約を交わした後に、住宅ローンの本申し込みを行います。売買契約書を交わす前に住宅ローンの事前審査を行い、審査が通ってから売買契約を結びますが、事前審査は通っても本審査が通らずローンが借りられないという事があるのです。

 

このような事態でも買主を保護するために、融資を前提として不動産産の購入を検討している場合は、住宅ローン特約をきちんと結んでおきましょう。

 

住宅ローン特約は2種類

ローン特約には、契約解除の手順の違いで「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。ローン特約を結ぶときに解除条件型と解除権留保型のどちらにあたるかを明確するようにしましょう◎

 

解除条件型

解除条件型は、住宅ローンの審査が通らなかった場合、買主の意思表示にかかわらず自動的に契約が解除されるタイプです。自動的に契約解除になるので、「期限内に解約の意思表示を忘れてしまった」というようなリスクはありません。

 

しかし、期限がくると自動的に契約解除となってしまうため、ほかの金融機関に融資の相談をしていたとしても、売買契約は無効となってしまいます。

期限を延ばして欲しい場合は期日までに「売買契約変更合意書」（契約書の記載内容の一部変更についての覚書）を結ぶようにしましょう。

 

解除権留保型

一方、解除権留保型は住宅ローンの審査が通らなかったときに、期限までにローンが下りなかった時に契約を解除するかどうかを買主が決められるというものです。

 

万が一予定していた金融機関で融資を受けられない場合でも、契約解除の意思表示をしない限り契約は有効なので、他のローン先を探すことができるというメリットがあります。

 

さらに、売主が承諾してくれた場合はローン特約の解除期限を延長することも可能です。

 

ただし、あくまでも契約を解除する権利は一定期間だけなので、期限を過ぎてからの買主側からの契約解除では、手付金が返還されないだけでなく違約金が発生することもありますので注意しましょう。

 

契約解除はできないケースもある

ローン特約は万が一に備えて契約解除するための特約ですが、ローン特約を結んでいれば買主は必ずしも安心できる、というわけではありせん。

 

例えば、ローン特約を結んでいても、融資条件などを明確に定めていないと無条件で解除できないケースも存在します。後にトラブルに発展することを防ぐためにも、特約の内容はあいまいにせず、しっかりと取り決めておく必要があります。

 

一般的な契約内容として多いのは以下のものです。この内容については売主と買主が合意する内容を明確に記載しておきましょう。

 

■融資金額

⇒住宅ローンをいくら借りるかという希望金額のことです。また希望の金額が満額下りるとは限らないので、融資金額も具体的に明記しておきましょう。

 

■融資申込金融機関

⇒どこの金融機関で融資を受けるか明記しましょう。もし銀行名を具体的に記入していなかったり、〇〇銀行等と含みを持たせていると、住宅ローン特約が適用されない可能性があります。

 

■金利

⇒ローンを組む際の金利条件のことです。この金利なら借りる、これ以上金利が高かったら購入をやめて契約を解除するという予定の金利を明記しておきましょう。

 

■住宅ローン特約の期限

⇒住宅ローン特約が適用される期限のことです。この期限を過ぎてしまったら住宅ローン特約は適用されないという期限で、一般的な期限としては、売買契約を締結してから一ヶ月とすることが多いです。

 

■住宅ローン特約を使う場合の解除方法

⇒契約解除の意思表示は必ず書面で通知するよう定めておくのが安心です。トラブルを防ぐためにも口頭で伝えるのではなく、期限内に書面が相手方に届くように通知しましょう。

 

まとめ

不動産を購入するときは住宅ローンを利用する方が多いかと思いますが、融資承認が下りなかった場合に備えてローン特約を結ぶことが一般的です◎

 

ローン特約は買主を保護するものですが、売主と買主の間で認識違いがあったり、売買契約書の記載内容が不十分だったりすると、トラブルに発展してしまう可能性があります。

 

トラブルを避けるためには、必要な情報をきちんと契約書に反映させることが重要です！住宅ローン特約に該当する項目は忘れずに記載するようにしましょう。

 

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