大家さん必見！ 賃貸のコツ
2025.4.20
今回は大家さんのための情報です。
まず、大家さんがアパートやマンションを保持していくにあたって、重要なことは【収入を上げる】【支出を減らす】この２つだけです。
このうち【収入を上げる】は、建物がすでに建っている場合は簡単ではありません。
そこで今回は【支出を減らす】について、お伝えしていきます。ぜひこの機会にご覧ください！
【大家さんの主な支出】
１．契約時の仲介会社に支払う広告料、いわゆるADと呼ばれるもの（賃料１～２ヶ月分）
２．入居者様から設備について故障連絡があった際の修繕（年間で１室１０万円以下ぐらい）
３．入居者様が退去した時の原状回復費のうち貸主様が負担する分（１０万円ぐらいから１００万円超の場合もあり）
上記の内容は大家さんの主な支出です。
どの支出が一番に困るかというと、明らかに ３．です。つまり、退去をいかに防ぐか？ が重要になってきます。
退去を防止することは、ある意味「究極の空室対策」とも言えます。
もちろん、転勤や自宅購入などの理由による「防げない解約」もありますが、管理会社の対応など「防げる解約」もあります。「防げる解約」は起こらないように対策することが大切です！
その大きな一歩として、やはり【入居者様に普段から満足していただくこと】が鍵となります◎
では、どうしたら満足していただけるのか？
不動産カエルは、アパートやマンションをはじめ、ロードサイド店舗、太陽光などさまざまな不動産を所有して運用しています。そして、年間の収支を成績化して、さまざまな分析をしております。
そこで、当社の分析を踏まえてみると、退去を防ぐために最も効果的な方法は【入居者様にとって賃料がお得に思える】ことです。
例えば、
貸主様によっては「少しでも高い賃料で貸したい」「入居中の修繕はあまりしたくない」というお考えをされますが、それが返って退去を招くこともあります。その結果として、貸主様すなわち大家さんの収入が減ってしまうことにもなりかねません。
肝心なのは、入居者様の満足度アップと、それを維持することです。
『ここって、公園も近いしスーパーも近いし、なんといっても相場より家賃が安くて本当にお得で気に入ってるの』
『ちょっと壊れても管理会社がすぐ対応して直してくれるの』
と、思ってもらえる方が【損して得取れ】の格言通りに、１０年間で考えると収支が良くなります。
なぜかというと、退去に伴う原状回復は、ワンルームでも最大で４０万ぐらい、３ＤＫだと１００万円超になってしまう時もあります。短期入居が重なり、その度にコストがかかることを考えると、長期入居を目指したほうが経済的です。
長期入居に繋げるために貸主様ができることは、賃料が相場より２，０００円は安い（入居者様にとっては年間２４，０００円お得）とか、設備修理には迅速に対応するとか、入居者様に不満ができた時にそれを大きくしないことが重要です！発生しやすいトイレタンク内の修理（１万円）や、キッチン水栓のシングルレバー水栓に交換（３万円）など、できるだけ対応することで入居者様の満足度も高まるでしょう◎
管理会社を見極めるために
不動産カエルは、３．退去を防ぐこと に重点を置いています。
しかし、多くの不動産仲介会社はそのように考えません。なぜなら、「 退去 ＝ 次の新規契約の機会 」だからです。
そのため、不動産管理会社を選ぶときは、そのあたりを見極めるのがポイントです！
と、言っても見極める方法は、簡単ではありません。不動産関連会社はみな海千山千で、みな本当に人あたりは良いのです。
それでは、どうしたら良いでしょうか？
見極めるポイントはたくさんありますが、しいて言えば【入居者の一次クレームの発生時に、即対応できる工事部門を持つ管理会社】が良いと思います。入居者への一次クレームに対して、当日に訪問して当日に修繕、あるいは短期間で修繕をできる。
これについて、貸主様より管理会社へ最初に聞いてみる事が良いと思います。不動産カエルも社内に工事部門があり、即工事対応をしています。
ただし会社が良くても担当者に外れる場合もあります。
今回のコラムを編集した不動産カエルの森田としては、【貸主様の今まで生きてきた経験による、対人関係の勘】が大切になると思います。勘は今まで生きてきた経験によるセンサーで、運ではないと言われています。
それによって「新規契約を多く回す不動産仲介会社っぽい」「この不動産会社は金目当ての会社っぽい」を、見極めていきましょう！
さて、これを読んでくださってくれている貸主様、大家さんが不動産カエルを選んでくださったらとても嬉しいです。その時は不動産カエルの持っているノウハウを駆使して、退去を防ぎます。
ぜひご相談くださいませ！
