媒介契約とは？
2024.6.24
不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。
媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類あり、
どの媒介契約を結ぶかは売主様が選択できます。
まず初めに、この媒介契約の選択が売却活動に大きく影響する大切な要素の１つです。
ちなみに、どの契約を選んだとしても、不動産会社に支払う仲介手数料は変わりません。
不動産売却を成功に導くためには、それぞれのメリット・デメリットをよく比較し、
自分の状況に合った媒介契約を選択することが重要です！
そこで今回は、３種類それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう！
一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴として、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
また、自分で見つけた購入希望者と直接取引することも認められていて、
３つの媒介契約の中では、最も自由度が高いです。
同時に何社とも媒介契約を結べるため、
一番条件が合う買主を見つけてくれた不動産会社と最終的に取引を進めることができます。
また、一般媒介は指定流通機構（※レインズ）への物件情報の登録義務がありません。
レインズに登録し、物件情報を流通させることで取引のチャンスも増えますが、
中には「近所の方に売り出していることを知られたくない」という方もいらっしゃいますので、
そのような事情がある場合は、レインズへの登録義務がない一般媒介がおすすめです。
◆レインズとは？
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している、
物件情報交換のためのネットワークシステムを指します。
レインズに登録することで、全国の不動産会社が情報を見ることができるため、
買い手を探しやすくなるというメリットがあります。
複数の不動産会社と契約を結べる反面、
不動産会社としては一生懸命営業を行っても他社で売却が決まってしまう可能性もあるため、
駅から近い、築浅などの人気物件以外は、販売活動に消極的なケースもあります。
ただ、逆にいえば、好条件の物件は一般媒介でも営業に力を入れてもらいやすいです◎
また、一般媒介の契約期間内の途中解除が可能です！
一般媒介の契約期間は法律で定めがないので、
「契約を結んだけど思うように販売活動が進まない」ときは他の媒介契約へ切り替えることも可能です◎
その際、基本的には違約金などが発生することはありません。
明示型と非明示型
さらに、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の２種類があります。
明示型：他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか明らかにする
非明示型：他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか明らかにしない
「明示型」ではライバル会社の存在が分かるため、
不動産会社間の競争原理が働き、不動産売却に良い効果を与えやすいです。
そのため、よほど情報を明らかにしたくない事情がない限りは、明示型での契約をおすすめします。
専任媒介契約
仲介を１社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社と契約することはできません。
また契約の有効期限は最大で３カ月となっており、
一般媒介と同様に、自分で見つけた購入希望者と直接取引することも可能です。
不動産会社は、媒介契約締結後から７日以内に物件情報をレインズに登録する義務があり、
活動状況を売主様への２週間に１回以上報告することが決められています。
まるっと１社に任せることで、
不動産会社としても売却を成功させるために積極的に営業活動を行います。
また、複数社と契約できる一般媒介に比べて、１社のみとのやり取りになるので、
負担が軽減されて、活動状況を把握しやすい点がメリットともいえます！
ただし、注意点として「囲い込み」にあうリスクも否めませんので、
不動産会社はしっかりと比較検討し、慎重に選びましょう。
囲い込みについて詳しくはこちら⇒ 囲い込みに要注意！
専属専任媒介契約
専任媒介と同じく、１社だけに仲介を依頼する媒介契約ですが、
異なる点として、自分で購入希望者を見つけて直接取引することはできません。
また契約の有効期限は最大で３カ月となっています！
不動産会社は、媒介契約締結後から５日以内に物件情報をレインズに登録する義務があり、
活動状況を売主様への１週間に１回以上報告することが決められています。
そのため、他の不動産会社にもいち早く情報を流すことができたり、
報告頻度が最も高く販売戦略も練りやすいので、より積極的な売却活動が期待できます◎
また、専任媒介契約と同様に、「囲い込み」には注意しましょう。
まとめ
不動産売却にあたり、どの媒介契約を選べばいいのか悩む方も多いかと思います。
媒介契約の特徴や違いをしっかり理解した上で、
早く売却したのか、もしくは時間をかけて納得する価格で売却したいのかなど、
自分の条件を踏まえて選択するようにしましょう！
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不動産売却は、信頼できる会社に依頼することが重要ですよね。
売却実績や担当者との相性、査定価格の根拠を説明してくれるかどうかも、
不動産会社選びのポイントです◎
１番高い査定価格を出してくれた不動産会社を選んだ結果、
「売却まで時間がかかり、最終的には大幅に値引きすることになった」なんてこともありますので、
後悔のない売却にするために、適切な売り出し価格を設定することが重要です。
そのために、近所のエリアで自分の家と似た条件の売却事例を集めてみたり、
情報収集をして相場の感覚を身に着けておくとスムーズな売却活動に繋がります！
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