家の売却、ベストな時期はいつ？
2025.3.30
マイホームは一生の買い物というくらい大きな資産です。
長く住み続けた家ほど思い入れもあるかと思いますが、そんなマイホームの売却を検討している方や、将来的には住み替えをお考えの方は、家を売り出す時期やタイミングを見極めることが重要です！
今回は、家を売る判断基準となるポイントを紹介します。家の売却で後悔しないためにも知識を持って、大切なマイホームの売却を成功させましょう◎
ポイント① 不動産価格の動向
最新の不動産市場の動向を把握するのにうえで参考になるのが「不動産価格指数」です。不動産価格指数は、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに発表しているもので、不動産価格の動向を把握するために役立ちます。
詳しくはこちら⇒ [不動産価格指数🔗]
「右肩下がりで推移しているなら早く売ったほうが良い」
右肩下がりが続いて価格が下落し続けている状態であれば、さらに価格が下がる前に、できるだけ早く売ったほうが良いでしょう。
また、不動産の相場をもとに家を売り出すタイミングを考える場合、セオリーとしては以下の通りになります。
■不動産価格が右肩下がりが続くなら早く売ったほうが得
■不動産価格が右肩上がりが続くなら遅く売ったほうが得
■不動産価格が横ばいならいつ売っても大きな差はない
ただし、例え不動産価格が右肩上がりだったとしても、今後も続くかどうかは保証がありません。タイミングを見極めるのは難しく、今後も上昇（または下落）が続くかどうかはそれぞれの判断となります。
ポイント② 築年数
築年数をもとに検討するのであれば、築15年以内の戸建ては早く売却したほうが得と言えるでしょう。
築15年を過ぎると不動産としての価値が下がり、築20年を超えた木造戸建ては資産価値がほとんど0になると言われています。
では、築年数ごとに価値も需要も大きく異なる戸建ては築年数ごとにどんな特徴があるかのでしょうか？ さらに詳しくみていきましょう！
【築5年の戸建て】
築5年までは、築浅物件といわれます。築5年の築浅戸建ては購入価格の7割が買取相場です。
購入需要が高いため比較的売却しやすく、高めの売り出し価格も設定しやすいのが特徴です。
【築10年の戸建て】
一般的な木造戸建ては築10年で建物価値は約半分まで減ります。
とはいえ、戸建て住宅の場合は建築方法により資産価値の下落幅に違いあり、建物構造にもよっては5割まで下がらないケースもあります。
【築15年の戸建て】
築15年を経過すると、戸建て住宅の価格相場は購入価格の2割ほどまで減少します。
資産としての価値は急速的に減少していますが、建築物としてはまだまだ活躍することができ、市場の中では中央値的な立ち位置です。
【築20年の戸建て】
築20年超の戸建て住宅は、資産価値がほぼ0になります。そのため、ほとんど土地の価格で売却されることとなります。
ただし、宅地として保有している土地は築年数の経過によって価値を下げることはありません。そういった背景から、建物の価値がほぼ0になった後も、宅地の価値上昇を狙って保有し続けている方もいます。
ポイント③ 時期（季節）
一般的に戸建てやマンションなど不動産取引の成約件数が増える時期は3月です。これは、4月からの転勤や進学などに向けて引っ越しする人が多いためと考えられます。
反対に、ゴールデンウィーク過ぎから気温が高くなる7～8月頃は、引っ越しを考える人も少なくなります。
家の購入希望者が増える2〜3月頃のタイミングに合わせる場合は、少し前の11～12月頃から売却準備をスタートするのがおすすめです！
具体的には、遅くとも前年の12月末までには不動産業者を探し、年明けには売却活動をスタート、2月〜3月での成約を目指すと良いでしょう◎
ポイント④ 税金
家を売って利益が出たときは、「譲渡所得」に応じて所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは、家を売却して得たお金から、家を取得するためにかかったお金と諸費用を引いた金額です。
譲渡所得の税率は家の所有期間によって異なり、所有期間5年を超すと税率が下がります。詳しくいうと、譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。
※2037年12月までは復興特別所得税も発生します。
【長期譲渡所得】
所有期間：家を売却した年の1月1日時点で5年を超えるもの
所得税（復興特別所得税を含む）：15.315％
住民税：5％
合計：20.315％
【短期譲渡所得】
所有期間：家を売却した年の1月1日時点で5年以下のもの
所得税（復興特別所得税を含む）：30.63％
住民税：9％
合計：39.63％
ただし！単純にこれだけを見ると「所有期間が5年を超えてから売ったほうが得」となりますが、マイホームを売るうえでは他にも利用できる特例があります。
それは「3,000万円の特別控除の特例」です。マイホームの譲渡に関する特例では知名度が高く、「軽減税率の特例と併用ができる」ため、このような特例の適用が受けられると大きな節税効果に繋がります◎
特例に関する詳細はこちら⇒ 「 知って得する特別控除と軽減税率🔗」
ポイント⑤ 住宅ローン金利
購入希望者側は金利が低いほど利息が少なくなり、住宅ローンの総返済額を抑えることができますので、低金利のときほど家は売りやすくなります。
逆に、住宅ローンの金利が高くなると、家の購入を控える人が増えてしまうため、売主側としては本来の相場価格で売却することが難しくなる可能性があるでしょう。
2024年末から2025年にかけては日銀（日本銀行）の金融政策や住宅ローン金利の引き上げが注目されていますね。この日銀の利上げによって、変動金利の基準金利を上げる金融機関も見られています。
この利上げの影響を受け、不動産の売却や購入を考えている人にとって、2025年以降の不動産市場は転換点となりそうです。
「売り時の見極め」は不動産カエルにご相談ください
このように不動産の売却は、さまざまな要素を総合的に検討することが大切ですが、自分一人で判断するのは難しいという方も多くいらっしゃいます。
そんな時は、専門家と一緒にベストなタイミングを検討しましょう！自分では気付いていない落とし穴があるケースもあるため、広い視野からサポートさせていただきます。売却のお悩み・ご相談は、不動産カエルにお任せください◎
