不動産カエルのコラム

建築基準法の接道要件を満たしていない未接道物件は、「再建築できない」「住宅ローンが組めない」などの理由から、一般的な物件より売却が難しいです。

 

実際に、未接道物件の売却で買い手が見つからず困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、買い手が見つからないからと言って放置する訳にもいきません。

誰も住んでいない空き家だとしても、物件の所有者は毎年固定資産税がかかります。

 

では、このような場合、どうすればいいのでしょうか？

早速、事例をもとにご紹介していきます！

 

 

不動産の売却相談

親から相続した不動産（土地付き中古戸建て）を売りたいとご来店がありました。

しかし、調べていくうちに問題点が出てきました。ご相談いただいた土地は、道路に接道していない未接道だったのです。（意外とよくあります）

 

【接道義務とは？】

接道義務とは、建物を建てる際に、敷地が建築基準法で定められた道路に2メートル以上接していなければならないルールです。これは、防災や緊急車両の通行、避難経路の確保などが目的で設けられています。

 

今回は、土地と道路の間に、小さな道路区画があります。

しかし外見上は、我々もみなさんも良く見かける何も問題ない土地です。

 

 

【19‐31】　中古戸建の土地
【19‐27】　道路
【19‐33】　道路ではなく、かつ他人の土地

 

このように所有者を調べると、土地と道路の間に他人の土地がありました。この場合は、この土地は建築基準法の接道要件を満たしていません。つまり、この土地はこの状態だと「家を建てられない」のです。なぜ、当時は建てられたかについてですが、19-33が種類的には道路ではあったので、たまたまミスで建築が許可されてしまったと思われます。

 

 

どうして未接道が生じるのか

しっかりルールが決まっているのなら未接道物件はなかなか発生しないはずですが、なぜこうした土地が生まれたのでしょうか。

 

実は、建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）です。そのため昭和25年以前に建てられた家の中には、接道義務を果たしていない物件が存在するのです。

 

さて、再建築不可の土地は価格がとても安くなってしまい、売却相場は一般的な物件の5～7割程度といわれています。

もっと困るのは金融機関は「再建築不可の土地の価値」を非常に厳しく見ます。この土地を担保にする「住宅ローン」では1円すら借りることができません。

 

つまりほとんどの人が、この中古戸建を買えない、買わないのです。多くの不動産仲介会社も【面倒な案件】なので、時間をかけて問題を解決していくよりも、安く売る事をお勧めしてきます。

 

 

どうしたらいいの？

ですが、お客様第一！　当社の売買担当は、問題解決のために動くことにしました。

 

調査するとありがちなのですが「19‐33」の土地は共有所有者5名の土地でした。5名様それぞれのお住いの住所を調べて、状況を丁寧に説明し、「今回の依頼主様に、どうか持分を売っていただけますか？」と交渉しました。

 

その結果、5名様みなさま、『知らなかった』『買ってもらえるなんてありがたい』という具合に時間はかかりましたが、土地の持分を全て依頼主様の所有権にすることができました。これで【接道要件を満たした土地】に変化し、法的に全く問題がない、一般的な価格で売れる不動産となりました。

 

今回は皆さまとも信頼関係を築くことができましたが、中には『その土地を買えないと高く売れない』ということを知り、相手に高く売ろうとしてくる人もいます。

 

 

まとめ

今回ご紹介した通り、未接道物件の売却はなかなか難易度が高いです。

しかも、仲介業者にとっては、土地が100万円でも3000万円でも調査や契約書作成に同じ負担がかかります。それが複数名様分となれば、多くの仲介業者はやりたがりません。

 

しかし！　当社はお客様のお困りごとを解決するべく、売却まで親身にサポートいたします。

大手の不動産会社で断られた物件でも、ご相談承ります。売却は、ぜひ不動産カエルにご相談くださいませ！