【売却事例】相続した物件を売却するときに知っておきたい法律！
2025.10.17
宅地建物取引業法も法律の一つではありますが【お得な法律】は専門家に指摘してもらわないと気づきにくいものです。
しかも、不動産の相続は何度も経験する手続きではないので、実際にご相談にいらっしゃるお客様は「まず何から手を付ければいいのかわからない」と仰られる方が多いです。
今回のコラムは、相続した物件を売却するとき役立つかもしれません◎ 事前に知っておきたい【お得な法律】にまつわるエピソードをご紹介します！
不動産の売却相談
あるお客様より「母が亡くなり、自分は二人兄妹で、敷地約５０坪の母の自宅を相続したい」と相談がありました。この時点で既に、お客様は別の不動産会社にもご相談されていて、他社にて５，０００万円で売買広告を出す予定でした。しかし、たまたま当社をセカンドオピニオンとして、「少し話を聞いてみようかな」と思ったそうです。
お話を伺うと、お母様のご自宅を兄（ご相談者様）が単独で相続して、そのまま売却して、その売却益をご兄弟お二人で分ける予定との事でした。詳しくお話を伺っていくと・・・
建物の謄本を見て、法律センサーがビビッ！！
今の方法で５，０００万円で売却すると、譲渡所得税を約１，０００万円ほど納める必要があります。
しかし！ 登記には【昭和５４年新築】とありました。２０２５年１０月現在、たまたま使える法律を使えば、なんと、譲渡所得税は０円になります！ 税の差額は約１，０００万円です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
この法律は通称、空き家特例です。
空き家の発生を抑制するために国が行っている特例措置で、譲渡所得税の金額から３，０００万円が特別控除されます。本件は、こちらが使用できることをお伝えしました。
【当社からアドバイスさせていただいたこと】
■相続で引き継いだ物件を、取り壊して更地にしてから売却しましょう。
■名義は１／２ずつにしましょう。この特例は、一人につき３，０００万円控除なので、二人で相続すると売却益から６，０００万円控除が可能なため、５，０００万円で売却すれば譲渡所得税が０円になります。
これらをお伝えしたところ、お客様は『１，０００万円損するところでした・・・』と驚いておりました。こういった情報を仲介業者が知っているか知らないか、それだけで世界が変わるのです。
空き家特例とは？
相続によって取得した一定要件を満たした空き家を売却したときの税制優遇制度です。簡単にいうと、不動産売却の利益（譲渡所得）が３，０００万円万円以下なら、３，０００万円の特別控除を利用すると譲渡所得は０円になり、税額は発生しないことになります。
今回のご相談者様の様に、空き家の取得者が複数人の場合はそれぞれが特別控除を受けられますが、複数人で適用を受ける場合では人数によって控除額の上限が異なるため注意が必要です。
【空き家特例を複数人で適用する場合の特別控除】
■２人までの場合 １人あたり３，０００万円
■３人以上の場合 １人あたりの控除額は２，０００万円
家屋・敷地の要件
■昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと
■区分所有建物登記がされている建物でないこと
■相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していた
■相続してから空き家を事業や貸付、居住に利用していない
適用要件
■相続開始から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの売却である（かつ特例の適用期限である令和９年１２月３１日まで）
■売却先が第三者である ※子や配偶者など「特別な関係にある人」への譲渡は特別控除の対象外
■売却価格が１億円以下である
ご相談は不動産カエルまで！
このような特例措置は、検索キーワードさえ分かれば、お客様ご自身であっという間にインターネットで調べられますが、このエピソードの冒頭の通り、知らない法律は検索することができません。そのため、お客様は専門家から指摘されないと気づきにくいものです。今回のようなケースでは、「良い不動産会社」以上に「担当者の能力の高さ」ひいては豊富な経験や知識が大きく影響したところです◎
これから不動産の売却を検討される皆さんも、仲介業者を選ぶときには規模や知名度だけでなく「積極的で信頼できる担当者がいるかどうか」という点も重要ポイントとなりますので、ぜひ覚えておいて頂けたら嬉しいです！
そして、もし今、相続に関してお悩みになっている方がいらっしゃったら、まずは専門家へ相談することをおすすめします◎ 専門家へ相続してみると、ご自身で考えていたよりも簡単に解決できるケースもあります。反対に、ご自身で思っていたよりも複雑な問題が隠れているケースもございますので、少しでも話を聞いてみたいという方は不動産カエルまでお問い合わせください。
もちろん、相続が発生する前のご相談もお受けしております。相続が発生したときのセカンドオピニオンでも歓迎いたします。ぜひご相談ください！
