【相談事例】任意売却のご相談も承ります！
2026.1.26
「毎月の住宅ローンの返済が苦しい」「収入の減少で住宅ローンが払えなくなるかもしれない」など、住宅ローンの支払いが困難になるケースは誰にでも起こる可能性があります。もし滞納してしまったらどうなるのか、返済に困ったらどのような解決方法があるのか知っておくことは、生活を守るためにも大切です◎
例えば、ローンの返済が厳しく滞納してしまいそうな方は、競売にかけられてしまう前に任意売却する方法もありますが、任意売却するには、金融機関の合意を得る必要があったり、手続きが複雑で手間がかかるため、依頼を受けない不動産会社も多いです。
今回は実際にあった相談事例を踏まえて、任意売却と競売との違い、メリットや注意点をご紹介していきます。ぜひご覧ください！
不動産の売却相談
カエル不動産の前を行ったり来たりするお客様（仮名としてAさん）がいらっしゃり、困っている様子が窺えたので、こちらから「ご相談事がありましたらお聞きしましょうか？」とお声掛けしたところ、当店で話を伺うことになりました。
お客様の様子から、きっと相談しづらい事なんだろうなと察しがつきました。
いざ話を伺ってみると、「自営業者で会社の業績がおもわしくなく、住宅ローンが滞ってしまい、困っている」とのこと。大手の不動産会社に相談にいったところ、『申し訳ございません。うちは、任意売却をやってないんです』と断られてしまったそうです。
住宅ローンが滞るとどうなる？
【第１段階】住宅ローンの返済が滞ると、住宅ローンを借りている金融機関から電話や文書による催促があります。
【第２段階】３ヶ月から６ヶ月すると住宅ローンを貸している金融機関は、ローン保証会社に請求して、ローン残高と延滞利息を一括して受領します。これを代位弁済といいます。
【最終段階】ローン保証会社は裁判所に【競売】を申し立て、強制的に住宅を処分して資金の回収します。
この最終段階になる前に、自分の任意で他人に不動産を売却する事を任意売却と呼びます。このようにタイムリミットがあるので、不動産会社によっては依頼を受けないのです。任意売却について、さらに詳しく解説していきます！
任意売却とは？
任意売却とは、金融機関などで住宅ローンを組んで物件を購入したものの住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられてしまう前に物件を売却する方法のことです。住宅ローンを組んでいる金融機関の合意を得て、一般市場で不動産を売却することができます。
債権者（住宅ローンを借りた金融機関または債務者（借主）に代わって金融機関にローンを返済した保証会社）の了承を得ることで抵当権を抹消してもらい、住宅ローンが完済できない場合でも不動産の売却が可能となります。ただし、抵当権を抹消してもらうには不動産の売却額をすべて住宅ローンの返済に充てる必要があります。
抵当権と任意売却の関係
住宅ローンの借り入れをする際に、購入する不動産を金融機関が担保とする権利のことを「抵当権」といいます。不動産を売却する際は、この「抵当権」を抹消しなければなりません。
住宅ローンが残っている場合には、一括返済することで抵当権を抹消することができます。しかし、住宅ローンの返済に困っているケースでは【住宅ローンを滞納している＝資金が不足している】ため、手持ち資金で一括返済できないケースがほとんどです。
そのため、金融機関と話し合った上で市場価格に近い値段で売却（任意売却）することで、競売よりも高い金額で売却できる可能性が高くなり、売主・金融機関どちらにもメリットがあります。続いて、他にはどんなメリットがあるのか、詳しくチェックしていきましょう！
任意売却のメリット
■競売と違い実勢価格に近い価格で売れる。
■競売と違い追い出されないので、引っ越し代の分を、ローン保証会社より売主に残してもらえる可能性が高い。
■ローンの残債以上の価格で売れないと、ローンの残債が残る、つまり借金が残りますが、その借金をローン保証会社が放棄してくれる場合がある。
■放棄してくれない場合は、無担保債権として残った債権は、保証会社からサービサー会社に譲渡される場合があります。
■サービサーとは債権回収を専門に行う民間会社です。分割での返済交渉ではもちろんのこと、サービサーはローン保証会社より驚くほど安い額で債権を買取していますので、交渉次第では、債権額の10％程度のお金を一括支払いする事により、債権放棄してくれる場合があります。
今回の交渉結果
さて、Aさんは滞納してから約３ヶ月経過しており、すでにローン保証会社が代位弁済を行ったことを知らせる「代位弁済通知書」が届いていて、交渉相手は金融機関からローン保証会社になっていました。まずは、債権者（この時点でのローン保証会社）の合意が得られないと何も進められません・・・。
早速、行動開始！
依頼を受けてからすぐに交渉を始めました。そして、ローン保証会社と任意売却額などについて協議し、正式に任意売却に合意してもらうことができました。（一般的な不動産売却と異なり任意売却では、売却期間や売却価格についての最終的な決定権は債権者にあります。）
その後も期間内に購入希望者が見つかり、さらに交渉の結果、当社の仲介手数料も捻出した上でローン保証会社は残った債権を放棄してくださることが決まり、お客様にお喜びいただける形で任意売却を成立させることができました◎
まとめ
今回は、Aさんから依頼を受けたのが差し押さえ通知が届く前の段階だったことや、Aさんにも早期に決断をしていただけたことで任意売却を成立させることができました。競売を避けつつスムーズな売却を目指すためには、不動産業者との連携と迅速な対応が重要です。
また、競売になると、裁判所職員や不動産業者が現地調査で訪問してくることがあり、ご近所に知られてしまうケースがあります。ご近所に知られずに売却したい方は、任意売却であれば事情を知られずに進めることが可能です。もしも住宅ローンの返済が困難になったら、すぐに専門家へ相談しましょう！
とはいえ、任意売却の依頼は受けない不動産会社も多いです。このように手間がかかるし、毎回上手くいくわけでもなく、通常の不動産取引とは異なる専門的な知識や経験が必要となるからです。
しかし、そんな時は、不動産カエルにご相談ください！豊富な知識、経験からお客様をサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
