不動産売却の裏側！損をしないために知っておきたい注意点
2026.9.8
不動産業界には「囲い込み」と呼ばれる悪質な営業手法があります。
もしも、お客様が売却を任せた不動産会社が、「物件をわざと売れにくくしている」と、したらどう思いますか？
実はこの「囲い込み」によって、売主様は知らないうちに売却のチャンスを逃し、数百万円も安く売却してしまうケースも少なくありません。
今回は、「囲い込みとはどんな行為なのか」という基本から、その手口や見抜き方、回避する方法まで分かりやすく解説します。
不動産の「囲い込み」とは？
不動産の「囲い込み」とは、売主様と媒介契約を結んでいる仲介会社が、他社からの購入希望者を意図的に断り、自社だけで売買を成立させようとする行為のことです。
どうして囲い込みをするのか？
それは、「不動産会社は両手仲介をすることにより、売主様と買主様の両方から手数料を得たいから」です。
不動産会社は、売買が成立した際に「仲介手数料」をいただきます。
◆片手仲介： 売主様・買主様のどちらか一方から仲介手数料をもらう
◆両手仲介： 売主様・買主様の両方から仲介手数料をもらう
不動産会社としては、自社で買主様も見つければ両手（仲介手数料が2倍）になるため、「他社には買主を渡したくない！」と、物件を独占してしまうのです。
「いやいや～そんなことって本当にあるの～？」と、思われるかもしれませんが、不動産業界では、この「囲い込み」が巧みに行われているんです。詳しくは、動画や漫画もご参考ください◎
よくある囲い込みの手口
【パターン①】
不動産業者間での物件確認の際、
他社：
「この物件を購入したいお客様がいるのですが、まだありますか？」
囲い込み業者：
「あ、その物件は契約予定なので紹介できませんねぇ～」
と、嘘をついて断ってしまうのがよくある典型的なパターンです。
もちろん、実際には契約など進んでいないにもかかわらず、です！
【パターン②】
他社で売り出している広告などを見て、突然こんな電話がかかってくることがあります。
囲い込み業者：
「〇〇物件の売主様ですか？うちに今すぐ買いたいお客様がいるので、うちで直接売りませんか？」
売主様：
「それならお願いしようかな」
数日後・・・
売主様：
「この間言っていた買主さんの件は順調に進んでる？」
囲い込み業者：
「すみません、あの時のお客様はタッチの差で他の物件に決まっちゃいました」
悪質な業者はこのように、はじめから購入希望者はいないのに言葉巧みに他社を解約させて、自社と媒介契約を結んだ後は、そのまま自社で囲い込んでダラダラと売りに出す目的で近づいてきます。
売主様が受ける3つの大きなデメリット
こうした悪質な手口で囲い込まれてしまうと、売主様にはどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう！
①売却時期が遅れる
他社にとても条件の良い買主様がいたとしても、不動産会社が断ってしまうためチャンスを逃します。
②売却価格が下がる
自社だけで買主を探すため買い手が見つからず、「市場の反応がないので下げましょう」と値下げの提案をされます。
③希望価格で売れなくなる
本来なら高値で買ってくれる人がいたかもしれないのに、「安く買い叩かれる」結果になりかねません。
このように、不動産会社が自社の利益を優先する陰で、損をするのはすべて売主様です。巧妙な手口であることも多く、売主様だけで囲い込みを見抜くのが難しいケースもあります。
囲い込みを回避するためのポイント
そこで、不動産会社を選ぶ際は次の3つを確認しておくと安心です◎
① レインズ（指定流通機構）へ登録しているか
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、一定期間内にレインズへの登録が義務付けられています。
②販売状況をきちんと報告してくれるか
「問い合わせは何件あったのか」「内見は何件あったのか」など、活動状況を定期的に報告してくれる会社は安心です。反響が少ないケースでも、「なかなか売れませんね」と、言われるだけではなく、根拠を示して説明してくれるかも重要なポイントです。
③他社からの紹介も歓迎しているか
売却を早く・良い条件で進めるためには、自社のお客様だけでなく、他社のお客様にも広く物件を紹介してもらうことが大切です。
万が一、囲い込みの疑いがあっても、手遅れということはありません！契約期間中はすぐに媒介契約を解除することが難しいケースがありますが、専任媒介契約の契約期間（最長3か月）が満了したタイミングで、契約を更新せずに別の不動産会社へ依頼することも一つの選択肢です◎
不動産カエルは、売主様が不利になる行為は一切いたしません
不動産売却では、「どの会社に任せるか」が結果を大きく左右します。当社では、売主様が不利になる行為は行わず、「適正価格で、できるだけ早く売却するための仕組み」を整えています！
◆囲い込みは一切行いません
自社だけで買主様を探すのではなく、他社からの購入希望者も積極的に受け入れ、より多くの方に物件をご紹介します。
◆レインズに登録します
物件情報を公開し、他社とも適切に共有することで、売却のチャンスを最大限に広げます。
◆状況をご報告します
お問い合わせ件数や内見状況など、売却活動の進捗を丁寧にご報告し、売主様と一緒に最適な販売戦略を考えます。
また、AI査定と豊富な売買事例を駆使して、根拠に基づいた適正価格をご提示させていただきます。購入希望者への物件紹介、ポータルサイトやレインズへの掲載など、幅広い販売活動を通じて、不動産売却をサポートいたします！売買だけでなく、賃貸・買取・管理など幅広い不動産取引に対応しておりますので、お客様の状況に合わせた最適な選択肢をご提案可能です◎
不動産に関するお困りごとは、お気軽にご相談ください。
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