売買契約は「解除」できる？
2025.2.25
不動産の購入は、人生の最も大きな買い物の一つという方がほとんどですよね。
そのため、実際に不動産売買契約を行う際「万が一なにかあったときは解除はできるのかな・・・」と不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売買契約を締結したあとに、他により良い不動産が見つかったなどの理由で、「やっぱり契約をキャンセルしたい」ということもあり得ます。
今回は、民法において売買契約の解除原因の一例とされている３つのケースを解説します。これから不動産の購入を検討している方はぜひご覧ください。
不動産売買契約は「解除」できる
結論からいうと、不動産売買契約は「解除」できます。
なぜなら、売買契約書に「解除」の取り決めがあらかじめ決められているからです。理由としては解除された側は不利益を被るからです。その不利益を賠償する方法をあらかじめ決めており、「解除」の方法も契約通りに行うというわけです。
そのため、注意しておきたいのは、「解除」には買主か売主のどちらかに費用が発生する場合がほとんどです。ここからは、「解除」の種類と費用がどうなるのかについて詳しく見ていきましょう！
手付解除
「手付金」とは、売買契約を結ぶ際に買主が売主へ支払うお金のことで、無事に契約が完了して引き渡しまで進むと、手付金はそのまま物件価格にあてられます。
手付解除においては、次のように売主と買主どちらからでも申し出ることができます。
■買主は手付金を放棄することで契約を解除できる
■売主は手付金の倍額を買主に返還することで契約を解除できる
手付解除が認められるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」または「契約書で定めた期日」までとなります。
履行に着手とは、不動産を引き渡すための行動開始を意味します。この行動が行われた時点で手付解除は認められなくなります。
例えば、
■解体更地渡しのために、古家の解体をはじめた
■所有権移転の手続きをはじめた
このように相手側が不動産を引き渡すための準備に入ったあとでは、手付解除はできません。
契約不適合責任による解除
2020年4月の民法改正により、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」へと名称が変わり、その内容も変更されました。
不動産売買が成立した後、その不動産が契約内容に適合しないものであるときに、買主は契約解除を申し出ることができます。そのため買主側が行う解除の手段です。
（また、この契約不適合があっても不適合の部分が改善されれば、解除しないという事も可能です。）
解除しない例
■追完請求（買主が「契約に適合しない物件部分の修補」を求め、それが行われれば契約を解除しないという請求する。）
■代金減額請求（買主が「契約に適合しない物件部分はそのまま」にすることを求め、その代わりに売主へ売却代金の減額を請求し、それが行われれば契約を解除しないという請求する。）
■損害賠償請求（買主が「契約に適合しない物件部分のせいで損害が生じていた場合」に、賠償金を請求する。）
これらの請求について、民法では「買主は不具合を知ったときから1年以内に売主に通知すること」が必要とされています。つまりこれらは手付解除とは異なり、契約成立後でも行使が可能です。
債務不履行による解除
売主と買主どちらかが契約書に定めた債務を履行しない場合、履行しなかった側に債務不履行責任が生じます。売主側の債務は物件を引き渡すこと、買主側の債務は代金を支払うことです。
債務不履行には以下の3つの種類があります。
■履行遅滞
不動産売買契約書で取り決めた期日に、債務の履行が間に合わないこと
■不完全履行
遅滞なくりあえず契約は履行されてはいるが、その内容が不十分なこと
■履行不能
不動産売買を結んだ後に、火災による焼失など、何らかの理由で物件の引き渡しが不可能になること
これらから、不動産の売買契約でよく問題となるのは「履行遅延」により契約解除に至るケースです。履行遅滞とは具体的に、売買契約の決済日までに買主が売買代金を支払うことができない場合や、売主が移転登記を行えないケースなどのことです。
まとめ
ここまでの内容を見てみると不動産売買契約の解除は、無条件で行えるものではなく一定の要件を満たすか、あるいは費用が必要になります。解除が認められる場合と、認められない場合があるという点をしっかりと確認しておきましょう！
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