不動産カエルのコラム

投資と一口に言っても、株式、債券、投資信託など、目的や方法は様々です。今回のお話のテーマとなる不動産投資は、社会的に老後の資金不足への不安が高まっている中、「老後２，０００万円問題」の資金対策の手段の一つとしても注目を集めています。

 

※老後２，０００万円問題は簡単にまとめると、定年退職後からの３０年間で生活費が２，０００万円も不足すると言われている問題のことです。

 

安定した家賃収入が得られれば、年金だけでなくプラスの収入源になるといったメリットがありますが、どんな投資にも失敗のリスクがあります。そもそも何から始めたらいいか分からなかったり、不安を抱えている初心者の方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回は、不動産投資を始めたい方に向けて、どんな人が失敗しやすのか、失敗しないための対策など、まず初めに押さえておきたいポイントをご紹介していきます。不動産投資を検討している方はぜひ最後までご覧ください！

 

 

初心者によくある失敗

不動産投資の成功のためには、多くのハードルを乗り越えなければなりません。怪しい不動産業者、実は将来性のない物件、融資計画など、リスクは様々な場面におよんで存在します。

 

不動産投資で失敗する方の特徴はいくつかありますが、その中で代表的なものをピックアップしました。

 

■自己資金に余裕がないのに不動産投資に挑戦してしまう
■不動産会社の言うことを鵜呑みにする

■表面利回りだけをみて判断してしまう

■ローンの返済計画が甘すぎる

■新築ワンルームを選んでしまう

 

順番に詳しくみていきましょう◎

 

―　自己資金に余裕がないのに不動産投資に挑戦してしまう

不動産を購入するには多くの資金が必要になります。自己資金ゼロでも「所得の多い人」であれば始めることは可能ですが、「自己資金ゼロでの不動産投資は、不動産によっぽど精通している方を除くとやめたほうがいい」です。

 

・まず一番に問題なのが空室リスクです。空室になった場合は、自身の別の所得から返済をする必要があります。

・建物の償却が終わる（デッドクロス）が訪れると、所得税の支払いが大きく上がります。

・小さな問題では、金利上昇でローン返済が苦しくなる可能性があります。

・修繕費などの予期せぬ出費に対応できずに、自身の別の所得から一時的に持ち出す必要があります。

 

リスクを最小限に抑えるためには、ある程度の資金があったほうが安心です。目安としては、物件価格の２０～３０％程度を頭金として用意できると、融資が受けやすくなり、月々の返済額や利息負担も軽減されます。

 

また、審査は厳しくなりますが金融機関の許可が下りれば、物件価格に加えて諸費用まで含めて借り入れる「オーバーローン」を利用できます。しかし、この方法だと、将来物件を売却する際に売却価格よりローン残高の方が多い可能性が非常に高いです。売却しても借金だけが残る「残債割れ」の状態に陥りやすくなります。結果的に、「物件を手放したいのに手放せない」という可能性も出てくるため要注意です。

 

―　不動産会社の言うことを鵜呑みにする

昨今の大きな事例では、「かぼちゃの馬車問題」などがあげられます。

 

いいことだけを言ってくるような営業トークにのせられて不動産を購入してしまったり、友人の紹介だからといって自分自身でよく理解せずに勧められるがままに不動産を購入してしまうのはとても危険です。このような失敗を避けるためには、積極的に不動産投資の勉強や情報収集を行い知識を身につけましょう◎

 

この業者は危ないかも？と注意すべき業者の特徴として、【不利な情報を伝えない】【事務所がない（または雑居ビルにある）】【行政処分を受けたことがある】などに該当する場合は注意してください。もちろん不動産業者だけでなく、誰かの言うことを鵜呑みにせずに、冷静に判断することが重要です。

 

―　表面利回りだけをみて判断してしまう

不動産業者の広告によく掲載されますが、不動産投資の「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割って算出される、経費を考慮しない単純な収益性の指標です。物件の管理費など諸経費を差し引いた収入は「実質利回り」といいます。

 

広告に記載されている表面利回りは、物件管理・維持のための諸経費を含まない「満室想定」の数字であるため、実際の運用時に表面利回りを参考にするのは向いていません。表面利回りだけでなく、諸経費を含めた実質利回りや物件の立地、将来性を総合的に判断することが不可欠です。 

 

―　ローンの返済計画が甘すぎる

物件購入時にローンを利用する方は多いですが、ローンの返済計画が不十分だと収支が圧迫されて赤字リスクが高まります。例えば、物件をフルローンで購入した場合、キャッシュフローを満室状態で計算していると、設備の故障などの予期せぬ出費に対応できないことがあります。

スルガ銀行の「アパマン問題事件」は、まだ記憶に新しいところです。

 

他にも、借入金額が多い、金利の変動を予測していない、表面利回りだけをみていると、ローン返済が負担となるケースは少なくありません。このようなリスクを避けるためには、空室や金利上昇などのリスクを考慮した収支シュミレーションを行い、複数のシナリオを想定した計画を立てることが重要です。

 

―　新築ワンルームを選んでしまう

不動産投資初心者に「少額から始められる」「将来的な資産形成に最適」として、新築ワンルームマンションが注目されています。ただし、実際には初心者の方が気付きにくい「現実の数字」のからくりがあります。

 

新築ワンルームマンションはそもそもの物件価格が高いため月々の返済額が膨らみ、入居者が付いているのに毎月赤字、つまりローン返済のために「持ち出し」を余儀なくされることもあります。もちろん、すべての新築ワンルーム投資がこうなるわけではありませんが、ほとんどの場合で持ち出しが発生します。しかも「借主から得られるマンション管理費」はマンション管理会社に支払うお金となります。

 

ではどうして新築ワンルームマンションを購入する人がいるのかというと、「資産形成のため」「節税できる」という営業トークがあるからです。初心者の方は、こうした数字や言葉に振り回されないように注意することも大切です。

 

また、新築物件は購入してからすぐに中古市場に出ます。（地方や郊外では、購入価格より大幅に価格が下がるケースがあります。）仮に、ローンを完済した２０年後にその物件が新築時と同じ価値を保っているとは考えにくく、家賃が下がることや空室によって収益性が低くなってしまう可能性が高いため、表面的なメリットだけで判断しないように注意しましょう！

 

 

不動産投資に向いていないのはどんな人？

ここまで具体的な失敗例をいくつかご紹介しましたが、失敗してしまう人にはどのような共通点があるのでしょうか。もし不動産投資を検討している方で、これらに多く当てはまる方は、不動産投資には向いていないのかもしれません。

 

―　不動産投資を勉強しようとしない人

不動産市場のこと、融資のこと、管理のこと、資金繰り、といったように多岐にわたる知識や経験が大切です。最初はほとんんど知らないことばかりでも、足りない知識を勉強したり、周辺相場や物件価値を多角的に調べたり、普段から情報収集を欠かさないことが成功させるための重要ポイントです。

 

―　すぐに結果を出したい人

不動産投資は短期間に大きな利益をあげるものではありません。長期的にトータル収支をプラスにするのが不動産投資の本質ともいえるため、すぐに結果を求める人、短期的に利益を求める人には不向きといえます。

 

―　計画を立てない人

投資リスクの一つである「空室率」は立地条件や建物の築年数によっても変わってきます。例えば、不動産投資に関する知識があったとしても、どの物件にも同じ法則が当てはまるとは限りません。

 

長期的な計画や収支計画、出口戦略を立てないで「なんとかなるだろう」と安易に考えるのはよくありません。投資がうまくいかなかった場合や、目標達成後の売却など、出口戦略（売却など）も事前に考えておくことが大切です。

 

―　リスク管理が甘い人

空室率、修繕費、金利変動などのリスクを十分に把握していないと、先程も出てきた通り、突発的な修繕費が足りなくて対応できない可能性があります。長期的にみると様々なコストが発生しますので、このようなリスクも含めて収支計画を立てることで、想定外の事態が発生した場合でも対応できるでしょう。

 

 

失敗しないために抑えておくべきポイント

では不動産投資で失敗しないためには、どのような対策があるのでしょうか。まず大切なのは、知識を身につけることで失敗を予防できます◎

 

これまでご紹介してきた内容の【まとめ】にもなりますが、これらを抑えておくと突発的な問題にも焦らず対処できるはずです！

 

―　知識習得、情報収集は積極的に行う

不動産投資の成功確率を高めるためには情報収集が欠かせません。例えば、何度も出てきた利回りには「表面利回り」「実質利回り」などの種類があり、それぞれを正しく理解しておく必要があります。

 

【表面利回り】年間の満室収入　÷　物件価格

【実質利回り】（年間の満室収入－諸経費）　÷　（物件価格－諸経費）

 

他にも、物件の立地環境や建物の状態、家賃相場に関する情報もリサーチしておくことが重要です！立地環境は、家賃相場や入居率にも深く関わってくるため、物件の価格が適正か判断・比較するためにもしっかりと調査することが大切です。また、不動産会社や管理会社に関する情報も集めておくといざという時に役立ちます◎

 

―　目的を明確にする

収入の柱を増やしたい、節税したいなど、まず何のために不動産投資を行うのか、投資の目的を明確にしておくことも大切です。例えば、資産形成を目的とする場合は「毎月〇万円のキャッシュフローを得る」「〇年後に資産を〇万円にする」など目的が明確であれば、逆算して目的に合った物件選びや資金計画、運用戦略を立てることができます。

 

―　目先の利益に走らない

不動産投資には、空室、家賃下落、金利上昇など様々なリスクがあります。例えば、ワンルーム１室を購入し、毎月１０万円の家賃収入が入ると仮定して、もし空室が１年続けば、１２０万円の損失となります。

 

不動産価格や利回りだけに目がいきがちですが、表面上の目先の利益だけにとらわれず、リスクも含めた長期的な収支計画を立てることで、想定外の事態が発生した場合でも対応できるでしょう。

 

―　余裕のある資金計画を立てる

自己資金は物件価格の２０～３０％を目安に用意用意するのが一般的ですが、諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料など）と約６ヶ月分の返済原資をあわせて用意しておくと安心です。

 

ローンを利用する場合は、返済比率を無理のない範囲に設定し、金利タイプ（変動金利、固定金利）や返済期間を慎重に選びましょう！空室や家賃下落、金利上昇などのリスクも想定し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

 

 

不動産会社選びが重要◎

ここまでにご紹介したポイントはもちろんですが、不動産投資では、信頼のできる不動産会社を探すことも非常に重要です。悪徳な不動産業者が巧妙な手口で騙してくることもあるかもしれません。そこで、実績や評判、事業年数や支援範囲などを複数の会社で比較検討し、自分に合った不動産投資の提案を行ってくれるパートナーを探しましょう！

 

そのために、まずは複数の不動産業者を回ってみて、その中で自分の判断基準を伝え、親身になってサポートしてくれる業者を探してみてください。中には、悪徳業者もありますので、下記のような業者には注意しましょう。

 

■事務所の場所が不明確である

■メリットばかりを強調してリスクを隠す

■不自然に高い利回りを提示する

■契約を急かす

■担当者の対応が悪い

 

 

 

まとめ

今回は、不動産投資のよくある失敗例をテーマにご紹介させていただきました。不動産投資は、最終的には自己責任となりますので、自分自身で物件を見て、リスクとリターンを判断して進める必要があります。

 

まず初めに、どんな物件を選ぶかによって、その成否が決まるといっても過言ではありません。間違った物件を選んでしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、物件の売却も困難になる可能性もありますので、物件選びは慎重に行いましょう◎

 

そして、物件選びを失敗しないためには、不動産会社、管理会社選びが非常に重要です！　不動産会社を選ぶまでには、手間と時間がかかるかもしれませんが、妥協せずに納得できる不動産会社を選ぶことが成功のポイントともいえるでしょう。

 

不動産カエルは、不動産の仲介はもちろんですが、当社自らが「買う・売る・貸す・借りる」をしていますので、【不動産についての疑問・悩み】については、インターネットでは得られない膨大な知識と経験があります。当社を選んでくださったお客様には、不動産カエルの持っているノウハウを駆使してサポートさせていただきます。

 

資産購入・管理・資産売却（出口戦略）まで幅広くサポートいたしますので、不動産投資に興味がある方はぜひ不動産カエルにお任せください！