不動産カエルのコラム

家族や親族に不幸があると、不動産を相続する場合があります。
相続には相続税がかかることは知っていても、相続した不動産に対してどのような税金がかかるかご存知でしょうか？

今回は、不動産相続時に発生する税金について、不動産の評価方法とともにご紹介します。

 

不動産を相続した時にかかる税金

不動産に限らず、何かを相続する際には原則として税金が発生します。
かかる税金は相続したものに応じて変わりますが、不動産の場合は相続税と登録免許税が発生するのです。
まずは、不動産相続時にかかる税金についてそれぞれ詳しく解説します。

 

相続税

相続税とは、亡くなった方の遺した財産を引き継ぐことで生じる税金です。
「相続税」と聞くと相続した際に必ず発生する税金をイメージしますが、相続をしたすべての人にかかる税金ではありません。
具体的には、財産の相続税評価額の合計から基礎控除額を差し引いた額がプラスになった人に対して申告、及び納付の義務が生じます。

 

登録免許税

不動産を相続した際には、その名義を被相続人から相続人へと変更する必要があります。
この相続登記を行う際にかかるものが登録免許税です。
登録免許税は、登録免許税率から計算します。
相続登記の登録免許税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。

 

不動産だけの相続税や税率は計算できない

前述の通り、不動産の相続には相続税と登録免許税がかかります。
ただし、相続税は遺産総額を出してからの計算が基本であり、不動産の相続税だけを計算することはできません。

遺産総額は、プラスの財産からマイナスの資産を差し引いて算出します。
プラスの財産とは、現金・預貯金・株式などの金融資産や不動産などです。
マイナスの資産とは、借入金や葬式費用などです。

すべての財産を対象に差し引きを行うため、不動産だけの相続税や税率は計算できないことに注意しましょう。

 

 

土地の評価方法

遺産総額を算出する際に必要なものが、不動産の評価額です。
土地の評価方法は路線価方式と倍率方式の2通りです。
ここからは、それぞれの評価方法について解説します。

 

路線価方式

「路線価」とは、土地が面している道路ごとに設定された、宅地1㎡あたりの価格のことです。
路線価方式による土地の相続税評価額は「路線価×各種補正率×土地面積」で計算されます。
路線価がある地域の不動産を相続する場合は、路線価方式での評価が採用されます。

 

倍率方式

路線価がない地域の不動産を相続する場合は倍率方式で評価します。
倍率方式による土地の相続税評価額は「固定資産税評価額×倍率」で算出可能です。
固定資産税評価額は、市町村から毎年送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されているため、確認してみましょう。

 

建物の評価方法

不動産のうち、建物（家屋）を相続した場合の建物の評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額です。
つまり、市町村から毎年送られてくる「固定資産税課税明細」を確認すれば、その建物の評価額が分かります。
なお、戸建でもマンションでもこの方法は変わりません。

 

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まとめ

不動産を相続する際には、相続税と登録免許税がかかります。
税額は相続する不動産の評価額に応じて変わるため、評価額の算出方法を把握しておくことも大切です。
万が一の場合に備えて、不動産相続時に発生する税金や不動産の評価方法について理解しておきましょう。